Antecontractul are rolul de a oferi partilor certitudinea ca nici una dintre acestea nu isi va modifica sau anula intentia realizarii contractului. Acesta trebuie sa cuprinda, mentiuni cu privire la bunul ce urmeaza a fi vandut si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea[1].

 

Antecontractul ( promisiunea de vanzare)

Nereglementata de Codul Civil, institutia antecontractului este recunoscuta in practica si in doctrina, prin faptul ca nu se poate invalida conventia prin care partile se obliga reciproc sa incheie in viitor un anume contract.

Asimilat unei conventii, antecontractului ii sunt aplicabile dispozitiile art. 942 si urm. Cod civil, trebuind sa indeplineasca toate conditiile esentiale pentru validitatea oricarei conventii, conditii reglementate in art. 948 Cod civil (capacitatea de a conctracta, consimtamantul valabil al partilor, o cauza licita si un obiect determinat).

In unele situatii, partile ce urmeaza a incheia un contract, nu o pot face imediat si nemijlocit. In vederea perfectarii in viitor a unui contract de vanzare cumparare, fie una, fie ambele parti, isi pot asuma obligatii sub forma unei promisiuni de vanzare cumparare.

Promisiunea de vanzare este un antecontract, care da nastere unui drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii avand optiunea de a-l cumpara sau nu.


Promisiunea uniilaterala

In cazul promisiunii de vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes de a dobandi un bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si dreptul de a-si manifesta ulterior consimtamantul de a-l cumpara.

Exemplu:

Locatorul se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit si in conditii anterior determinate, bunul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara fara insa a-l obliga pe acesta din urma.


Caracteristici juridice

– act juridic bilateral, chiar daca exista obligatii doar pentru promitent;

- promisiunea unilaterala are caracter sinalagmatic, care rezulta din urmatoarele aspecte:

a. promisiunea de vanzare cuprinde, de regula, obligatia promitentului de a dispune de bunul in cauza pe durata termenului de optiune (de a vinde sau nu);

b. in momentul in care se realizeaza optiunea, beneficiarul va avea o datorie: pretul; deci exista pe baza promisiunii o creanta si o obligatie virtuala.

Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, eventual a si vandut lucrul unei alte persoane, contractul proiectat nu se va mai incheia, dar beneficiarul va avea dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face² (art. 1075 C. civ.).

Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent).

Este posibil ca, in schimbul dreptului de optiune, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul optiunii), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar evident, fara a se fi transformat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.

Obligatia promitentului se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare.

Promisiunea bilaterala

Particularitatea in cazul promisiunii bilaterale reiese din faptul ca aceasta e un antecontract prin care oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala – de a vinde si cumpara – in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.

Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere, un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul)³. Solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista alte conditii legale, deoarece vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata, dar obligatia de a incheia contractul in viitor ramane valabila.

Nerespectarea obligatiei

Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este – cu rezerva fraudei – valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese.

Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale – pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului – nu se exclude posibilitatea ca instanta, in virtutea principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C. civ., o hotarare care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva.

In ceea ce priveste latura comerciala si aplicabilitatea antecontractului (promisiunii de vanzare) in materie comerciala, aceasta acopera o arie foarte vasta. Pentru a putea particulariza mai bine, in cele ce urmeaza vor fi exemplificate, din punct de vedere comercial, cele trei forme pe care le imbraca antecontractul.

Promisiunea unilaterala de vanzare ce izvoraste de la vanzator poate viza, de exemplu, prestarea catre cumparator a unui serviciu ce ii este necesar acestuia din urma in procesul de productie si/sau desfacere. Mai exact, acest gen de antecontract isi poate face aparitia cand un prestator de servicii, spre exemplu servicii de intretinere tehnica, incheie un antecontract cu un operator de transport prin care isi asuma responsabilitatea intretinerii parcului auto la termenele corespunzatoare, act ce poate presupune si transferarea dreptului de proprietate asupra unor bunuri necesare efectuarii intretinerilor respective cum ar fi anvelope, caroserii etc. In nota specifica materiei comerciale, datorita timpului redus in care ar trebui incheiate unele contracte, se recurge la antecontracte prin care se anticipeaza unele necesitati sau actiuni viitoare.

Un alt exemplu, poate fi inspirat din pietele de desfacere, atunci cand, cumparatorul de aceasta data promite vanzatorului ca la date succesive sau la un anumit timp va achizitiona spre a pune in desfacere anumite bunuri, promisiune concretizata intr-un antecontract. Astfel, poate fi exemplificata o a doua ramura a promisiunii unilaterale de vanzare-cumparare, atunci cand cel care promite sau isi asuma responsabilitatea este cumparatorul si nu vanzatorul cum a fost exemplificat mai sus.

Nu in ultimul rand, antecontractul comercial poate sa apara atunci cand celor doua parti le revine in egala masura obligatia de a vinde cat si cea de a cumpara, exemplele anterioare putand fi valabile si in cazul de fata cu mentiunea oblogativitatii reciproce.

De retinut este faptul ca, asa cum este evidentiat si in partea teoretica, transferul dreptului de proprietate si indeplinirea contractelor are loc in momentul executarii in fapt a celor asumate, chiar daca acordul de vointa a fost manisfestat in prealabil.

Pactul de preferinta

Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cand i-l va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal. De retinut ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. O asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar putea determina sa-si vanda bunul.

In cadrul pactului de preferinta, promitentul ramane liber sa vanda ori nu bunul. Daca se hotaraste sa-l vanda este obligat sa-l prefere pe beneficiar. In cazul vanzarii catre un tert, beneficiarul are dreptul la o actiune impotriva promitentului pentru daune-interese sau poate cere anularea vanzarii in cazul in care vanzarea a fost facuta in complicitate cu tertul. Pactul de preferinta are intotdeauna o natura contractuala.

Intrucat pactul de preferinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit). In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune interese. conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.

In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

Asupra aspectelor de natura comerciala ale pactului de preferinta pot fi aduse ca exemplu contractele de exclusivitate pentru vinderea sau distribuirea unor produse. Cele mai comune exemple de aceasta natura pot veni din piata auto sau cea cinematografica ori TV. Aici, se poate spune fara teama de a gresi, ca pactul de preferinta actioneaza sub un principiu al teritorialitatii prin prisma faptul ca el se rasfrange asupra unui teritoriu anume. Un alt exemplu este regasit in politica de achizitii duse de hypermarket-uri care incheie, in mod concret, pacte de preferinta cu anumiti producatori prin care acestia din urma isi asuma responsabilitatea de a le vinde la un anumit pret.

1. A se vedea V. Paulcea, C. Turianu, Curs de drept comercial, p.114
2. A se vedea R.I. Motica, L. Bercea, Drept comercial roman, op. cit., p 87.
3. A se vedea M.V. Erdei, S. Tulbure, Drept Comercial roman, vol III op, cit., p 123

 

Sursa: Avocatnet.ro